Eine Mieterhöhung muss weder vorschnell akzeptiert noch pauschal zurückgewiesen werden. Entscheidend ist zunächst, auf welche Grundlage sich das Verlangen stützt und ob Form, Begründung, Miethöhe und Fristen zusammenpassen.
Bitte beachten: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Index- oder Staffelmieten, Modernisierungen und Änderungen von Betriebskosten gelten teilweise andere Regeln. Eine Prüfung des Einzelfalls ersetzt der Beitrag nicht.
1. Zuerst die Art der Mieterhöhung klären
Nicht jedes Schreiben über eine höhere Miete folgt denselben Vorschriften. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Davon zu unterscheiden sind insbesondere Erhöhungen aufgrund einer Index- oder Staffelmiete, nach einer Modernisierung oder wegen veränderter Betriebskosten.
Der Mietvertrag und das Erhöhungsschreiben sollten deshalb gemeinsam geprüft werden. Erst dann lässt sich zuverlässig beurteilen, welche Voraussetzungen und Fristen gelten.
2. Schreiben und Zugang dokumentieren
Bewahren Sie das vollständige Mieterhöhungsverlangen und gegebenenfalls den Umschlag auf. Notieren Sie, wann und auf welchem Weg das Schreiben zugegangen ist. Der Zugangszeitpunkt ist insbesondere für die Überlegungs- und Zustimmungsfrist wichtig.
3. Form und Begründung prüfen
Ein Verlangen auf Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss in Textform erklärt und begründet werden. Zur Begründung kann der Vermieter insbesondere einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein begründetes Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen heranziehen.
Die bloße Nennung eines Begründungsmittels beantwortet noch nicht, ob die verlangte Miethöhe im konkreten Fall berechtigt ist. Beim Vergleich können unter anderem Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung sowie ihre energetischen Merkmale eine Rolle spielen.
4. Wartefrist und Kappungsgrenze beachten
Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen werden dabei nicht in gleicher Weise berücksichtigt.
Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze den Anstieg innerhalb von drei Jahren grundsätzlich auf 20 Prozent. In Gebieten, die durch eine landesrechtliche Verordnung bestimmt sind, kann eine abgesenkte Grenze von 15 Prozent gelten. Ob eine solche Verordnung am Wohnort gilt, muss aktuell geprüft werden.
5. Ortsübliche Vergleichsmiete nachvollziehen
Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Ein Mietspiegel kann dafür eine wichtige Grundlage sein. Dabei kommt es nicht nur auf einen einzelnen Quadratmeterwert an: Baualter, Größe, Ausstattung, Wohnlage und mögliche Zu- oder Abschläge können die Einordnung beeinflussen.
Beruft sich der Vermieter auf Vergleichswohnungen, sollte geprüft werden, ob diese tatsächlich hinreichend vergleichbar und im Schreiben nachvollziehbar bezeichnet sind.
6. Zustimmungsfrist sinnvoll nutzen
Der Mieter kann das Verlangen bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dessen Zugang prüfen. Bei einer Zustimmung wird die erhöhte Miete grundsätzlich mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens geschuldet.
Eine Zustimmung kann vollständig oder – wenn nur ein Teil der verlangten Erhöhung berechtigt ist – gegebenenfalls teilweise in Betracht kommen. Vor einer Erklärung oder einer vorbehaltlosen Zahlung sollte geklärt werden, welche rechtlichen Folgen damit verbunden sein können.
7. Sonderkündigungsrecht mitbedenken
Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kann ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht bestehen. Die Kündigung muss grundsätzlich bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens erklärt werden und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Wird dieses Recht wirksam ausgeübt, tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Unterlagen für die Prüfung
- vollständiges Mieterhöhungsverlangen und Umschlag
- Mietvertrag und spätere Vereinbarungen
- Angaben zur bisherigen Miethöhe und zu früheren Erhöhungen
- gegebenenfalls Mietspiegel oder benannte Vergleichswohnungen
- Unterlagen zu Ausstattung, Modernisierungen und Wohnungsgröße
- relevanter Schriftwechsel mit dem Vermieter
Fazit
Bei einer Mieterhöhung kommt es auf die richtige rechtliche Grundlage, eine nachvollziehbare Begründung, die zulässige Miethöhe und mehrere Fristen an. Eine strukturierte Prüfung schafft die Grundlage dafür, rechtzeitig und angemessen zu reagieren.